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塞班岛投资必备!产权、尽职调查全攻略!
作者: 四川旅游 来源: www.rohfun.com 发布日期:2019-11-07 23:00 查看次数:

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塞班岛得天独厚的自然风光吸引了大批游客,近几年,随着旅客增多,塞班岛的经济也迎来了新一波繁荣。国内往来塞班的航线增多,游客络绎不绝,酒店、民宿行业随之发展,投资者们也终于注意到了塞班岛的房子和土地。

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对于投资者而言,海外房地产投资早已不是新鲜概念,但如果你把其他地区的投资经验套用在塞班这个太平洋岛屿上,恐怕并不适用。

北马里亚纳群岛政府(CNMI)的不动产法非常特殊,在全美国都是独一无二的,如果你要投资塞班的房地产,以下这些事项,一定要万分注意。

1.土地所有权

塞班岛的土地所有权属于拥有北马里亚纳群岛血统的人(NMD),这一规定是写进北马里亚纳群岛宪法的。拥有1/4以上北马里亚纳血统的人才可以拥有北马里亚纳群岛土地的永久产权。其他人(包括大多数美国居民)最多只能拥有55年的不动产权益。

因此,很多投资者都会担心,55年后自己所购买的土地会不会回到当地人手里,而不再属于自己?但其实不必担心,塞班江正地产有着多年的塞班岛房地产买卖、租赁经验,房产到期后,依然可以续约,成本也并不会很高。

2.尽职调查

购买塞班岛的土地和房产之前,一定要做一系列尽职调查。通常情况下,投资者可以先和土地所有人签订协议,同时确定尽职调查期限,防止土地所有人在尽职调查期间将土地出售给他人。

以下,我们列举一些尽职调查要点。

原始产权证明

尽职调查的首要任务是理清谁是土地的真正所有权人。最简单的方法是查阅原始产权文件(PTR)。原始产权文件确认该财产的实际登记所有人,以及财产是否已经被租赁,以及产权上是否有抵押或者留置。

查阅原始产权文件的过程中,可能存在两个问题,一是所有权人去世后,财产被收购,而且没有遗嘱确定谁是产权人。二是登记的租赁或抵押已经到期,但是没有取消登记(释放权利)。如果旧的租约违约或旧的抵押已经还款,但是没有签订废止租约协议或解除抵押协议,那么需要通过“判决产权归属”的司法活动来明确产权归属。这要走法律程序并且需要时间(几个月甚至更久)来解决。

边界调查

由于塞班有大块的农村地块和小块的城市地块。有时候会出现交叉重叠现象。有时候城市区域的建筑结构超过了边界线。并且在农村地区会存在土地冻结的问题。边界调查可以帮助投资者确认其想要投资的土地的哪些部分是可用的。基于以上原因,边界调查是尽职调查活动不可少的一部分。 

环境研究

塞班是许多濒危物种的家园,特别是一些稀有鸟类。因此投资者在开发土地之前,需要确保该块土地没有濒危物种。一般来说,即使在该块土地发现濒危物种,投资者仍可开发土地,但需要在政府的监督下将伤害值降到最小。塞班岛有许多受保护的湿地,在湿地上建筑会收到十分严格的限制,甚至是完全禁止的。所以投资者在签订租约之前需要确定租赁的土地没有湿地。

土地使用限制评测

塞班有规划局和规划董事会。并非所有土地都能用于商业用途。例如,在居民区不能建造工厂。投资者在购买之前要确认所要购买的地块的规划用途。土地使用还有其他特殊限制。普通公寓、酒店、分户式产权公寓都要有停车场,且停车场最小面积依据其租客或旅客的容量决定。 

固有建筑的尽职调查

如投资者想要购买的地块已经有固有建筑物,就需要进行特殊的尽职调查。塞班大多数的建筑物是由水泥建成的。因此在投资者签订租约前,有工程师或其他专业建筑师对该建筑的整体进行调查是很重要的。 

持续经营责任的尽职调查

假如投资者想购买的地块正在进行商业经营,并且投资者想要收购全部或部分该地块上的商业业务,,比如商务写字楼或者公寓楼等,则需要进行特殊的尽职调查。要确认是否有转租方,保证金问题是否得到解决,并且需要特别注意留置权和物上的法律活动。如果要收购既有商业业务,需要对员工的问题进行尽职调查。当对方和员工的工作关系解除时,需要确认其工资是否支付完毕,以及确认他们是否能依据美国移民法进行工作。 



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